【稲沢市不動産｜ハウスドゥ155号稲沢】契約不適合責任とは？不動産売却前に実施したいインスペクションの内容｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 155号稲沢

不動産売却の際、引き渡した物件に不具合があると、売主は契約不適合責任を負うことになります。
そのため、不動産を売却する際は注意が必要です。
今回は契約不適合責任とはどのようなものなのか、買主の権利やトラブルを未然に防ぐためのインスペクションについて解説します。
愛知県津島市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却時に注意したい契約不適合責任とは

まずは、不動産売却時に注意したい契約不適合責任とはどのようなものなのかをご紹介します。

契約内容と異なる不動産を売却した際に問われる

契約不適合責任とは、契約内容と異なる不動産を売却した際に問われる責任です。
引き渡し後に品質不良や数量不足などがあった際、売主は買主に対してその責任を負わなくてはなりません。
中古住宅を購入する買主を守るための制度なので、売主の責任が重くなります。

契約不適合責任が問われるケースとは

契約不適合責任が問われるケースとして、雨漏りが挙げられます。
古い物件の場合、さまざまなところが劣化し不具合が生じている可能性が高いです。
売主と買主が雨漏りしていることを把握・了承し、売買契約書にも雨漏りする旨が記載されている場合で考えてみましょう。
そのようなケースでは、万が一引き渡し後に雨漏りが発生しても、契約不適合責任を問われる可能性は低いといえます。
しかし、売買契約書に雨漏りする旨が記載されていない場合、引き渡し後に雨漏りが見つかると修繕費用などを請求されるかもしれません。
契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約内容に適合しているかにくわえて、瑕疵の内容が売買契約書に「記載されていたかどうか」が重要となります。
また、契約不適合責任は工事の契約で工事内容に不備があったり、売った商品の品質に問題があったりした際にも問題になることがあります。
システムの制作において、納品されたシステムに不具合が生じた場合も、その責任を問われる可能性があるでしょう。
契約不適合責任とは、不動産売却に限らずさまざまな取引で生じる責任です。

不動産売却の契約不適合責任における買主の権利

続いて、不動産売却の契約不適合責任における買主の権利をご紹介します。
引き渡した物件が契約内容と異なる場合、買主が売主に対して請求できる権利は次の5つです。

買主の権利1：追完請求

買主の権利としてまず挙げられるのが、追完請求です。
追完請求とは、契約内容に合った物件を求めることを指します。
購入した商品の数量が不足している場合、追完請求により不足分を求められますが、不動産には数量を追加するという概念がありません。
不動産とは、同じものが2つない特定物となるからです。
そのため、不動産売却においては、不具合の修繕を求めることが追完請求に該当します。
先述したとおり、契約不適合責任が発生するか否かは、契約書に記載されていたかどうかという点がポイントです。
売買契約書に不具合の内容が記載されていれば、買主は追完請求できません。

買主の権利2：代金減額請求

代金減額請求も、買主の権利の1つです。
追完請求をしたにも関わらず、売主が対処しない場合、買主は代金の減額を求めることができます。
しかし、不動産売却時は土地の面積が足りないなど、追完請求が実行できないケースも少なくありません。
そのようなケースでは、追完請求ではなく最初から代金減額請求することが可能です。
代金減額請求とは、追完請求しても売主が対処しなかったり、補修自体ができなかったりする場合の買主の権利です。

買主の権利3：催告解除

契約不適合責任における買主の権利として、催告解除も挙げられます。
買主が追完請求したにも関わらず売主が応じない場合、催告したうえで契約解除することです。
しかし、不動産の場合は代金減額請求を履行しても、住むためにリフォームが必要になることも珍しくありません。
代金減額請求を上回るコストが発生すれば、代金減額請求で納得してもらえる可能性は低いです。
そのような場合、買主は催告解除により無条件で契約解除することができます。

買主の権利4：無催告解除

無催告解除とは、催告することなく契約を解除できる権利です。
下記ような場合、無催告解除が適用されます。

• 債務すべて履行するのが不可能な場合
• 債務者がすべての債務の履行を拒否する旨を明確に示した場合
• 一部の債務の履行が不可能な場合や債務者がその履行を拒否した場合
• 催告したが、契約の目的を達成できる債務の履行がおこなわれないと判断した場合
• 定期行為の時期を経過した場合

買主の権利5：損害賠償請求

売主が契約に適合しない不動産を売却した場合、補修などの履行の追完請求をしても、補填することができないケースがあります。
そのような場合、買主は売主に対して修繕などの追完請求をおこなったうえで、損害賠償請求をすることが可能です。
ただし、売主の責任によって生じた損害でない場合、損害賠償請求は認められません。
契約の性質や契約の締結に至るまでの経緯など、さまざまな事情を考慮し、請求できるか否かを決めることになります。

不動産売却の契約不適合責任の防止として実施しておきたいインスペクション

不動産売却前は、契約不適合責任を負うリスクを軽減するために、インスペクションの実施を検討なさってください。

インスペクションとは、物件の劣化具合や欠陥の有無を調べるものです。

「住宅の健康診断」のようなもので、売主が気付かない不具合をチェックすることができます。
不動産売却時、売主は契約不適合責任について理解を深めておくことが大切です。
インスペクションを実施すれば、引き渡し後のトラブルが軽減できるため、契約不適合責任を負うリスクを軽減できます。
また、インスペクション済みの物件であれば、買主が安心して購入できるのも大きなメリットになるでしょう。

不動産売却では告知義務が生じる

不動産売却時は公平な取引をおこなうため、売主に物件の不具合を伝える告知義務が生じます。
不具合があることを知りながら告知義務を怠ると、契約不適合責任を問われる可能性があるので、注意しなければなりません。
物件に潜む不具合をインスペクションで把握すれば、その旨を買主に告知することができます。

インスペクションの診断内容

インスペクションの診断内容は下記のものが挙げられます。

• 雨漏り・水漏れの有無
• 構造に問題はないか
• 設備・配管に不具合はないか
• シロアリ被害はないか

ほかにも基礎のひび割れや屋根材のずれ、床や壁の欠損や給排水管のチェックなどが実施されます。

中古物件ではインスペクションの実施が推奨されている

近年は、日本においてもインスペクションの実施が推奨されています。
少子高齢化などによって空き家が増えており、中古物件の流通の促進にはインスペクションが重要だとされているからです。
インスペクションをおこなえば品質や安全性を向上できるため、中古物件市場の活性化につながります。

まとめ

不動産売却時の契約不適合責任とはどのようなものなのか、買主の権利やトラブルを未然に防ぐためのインスペクションについて解説しました。
不動産売却時は、契約不適合責任を問われる可能性があることを理解し、トラブル防止に努めることが大切です。
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このブログの担当者　渡邉友浩

株式会社不動産トータルサポート代表取締役

ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店  155号稲沢、ハウスドゥ愛西を運営しています。

岐阜県出身　南山大学法学部卒　業界歴　24年