【ハウスドゥ155号稲沢】稲沢市、清須市、愛西市　不動産売却のポイント 水路に接した家や土地を売却する際の注意点｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 155号稲沢

このブログの担当者　渡邉友浩

　株式会社不動産トータルサポート代表取締役

　ハウスドゥ155号稲沢、ハウスドゥ家・不動産買取専門店  155号稲沢、ハウスドゥ愛西を運営しています。

　                                岐阜県出身　南山大学法学部卒   業界歴　24年　

　                        　　市街化調整区域の物件の企画、売却は特に自信があります。不動産（空き家）、相続のお悩みもお気軽にご相談ください！！

【稲沢市、清須市、愛西市　不動産売却のポイント 水路に接した家や土地を売却する際の注意点】

弊社が選ばれている理由｜お客様の声

稲沢市、清須市、愛西市の不動産売買専門店　ハウスドゥ 155号稲沢【(株)不動産トータルサポート】代表の渡邉友浩です。

もともと、農業が盛んなエリアですから、水路はそこらじゅうにありますよね！！
売却相談の際に、ご自宅の前に水路があるけど何かネックになることはある？とご質問をいただくことがあります。
今回は、水路に接した土地や家を売却する際の注意点について投稿させて頂きます。

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【売却担当者からのお願い】
査定時に、水路占用許可書や水路占用料の支払いにつてわかるものがあれば、拝見させてください。
過去に浸水被害がある場合は、査定時にお教えいただき、後々のトラブルを防ぐためにも、媒介契約の際にご記入いただいております『告知書』に、詳細をご記入ください。
 

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【水路に接している土地のデメリット】
①水路を横断するための水路占用許可が必要。
②排水するための水路占用許可が必要。
③造成費が高くなる可能性がある。
④軟弱地盤の可能性がある。
⑤浸水の可能性がある。
 

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各項目について、詳しくご説明します。

①水路を横断するためには水路占用許可が必要。
敷地が直接道路に面しておらず、水路を介している場合は、第一に敷地に入るための橋を架けないといけないですよね？当然のことながら、勝手に橋を架ければ怒られます（笑）
この橋を架けることを許可してもらえないと、建築はおろか、車の進入ができませんよね。
水路占用許可を取得するには、まず水路管理者を調べる必要があります。市町村が管理しているとは限らず地元の土地改良区さんが管理している場合もあります。
既に、橋が架かっている場合は、工事したときの占用許可証ですとか、毎年占用料を払っているとか、売却担当者に教えてくださるとありがたいです。
建築基準法上、建築基準法上の道路に２ｍ以上接していない土地は、建築ができません。したがって、水路管理者が橋の幅（専用部分）を２ｍ以上許可していただけないと家が建築、または再建築できないのです。私の経験上、占用許可を頂けないケースはよほどの事情がない限りないと思いますし、専用部分の幅を２ｍ未満でしか許可いただけないケースも稀かと思います。かといって、敷地の間口分すべて占用許可が下りるかというとそうではないのですが（理屈上は水路管理者が指定する構造で暗渠に施工すれば不可能ではないのかもしれませんが、きっと、びっくりする工事費になると思います。）
占用可能な幅についても、売却担当者が調査しますのでご安心ください。

②排水するための水路占用許可が必要。
上記とほとんど同じなのですが、敷地から汚水、雑排水や雨水を排水する場合に水路占用許可が必要な場合があります。一番大変なケースは、水路が農業用水の場合、雨水は良いけど汚水、雑排水はダメ！！って言われてしまうケースに遭遇した場合です・・・。
どうしても、許可が頂けない場合は、水路管理者には排水管の占用許可を頂いて道路の対側の側溝に排水する方法を行政と協議するのですが、排水管に勾配が必要なため、敷地の高さを上げないといけなかったりと大変な作業となります。

③造成費が高くなる可能性がある。
そもそも、利用可能な橋がない場合（橋があった場合でも強度の担保がない場合は壊さないと危ないですよね）、橋を架ける費用がかかります。（水路の深さ、幅により価格は変わります）それに加えて、水路との境目の造成工事（ブロック積み。場合によっては擁壁）も費用がかかります。

④軟弱地盤の可能性がある。
水路の構造にもよりますが、水路に面している土地は、水分を多く含んでいる場合があり、軟弱地盤の可能性があります。
土地の強度が弱くということは、購入者様が、住宅を建築する場合に、地盤の補強工事が必要になります。購入後の負担が増えることを考慮すると、相場より価格を下げないといけない場合があります。

⑤浸水の可能性がある。
水路は川からの分流となっています。数日前の大雨でも水面がかなり高くなっている所が散見されましたが、雨で川が増水した場合、水路に流れ込む流量も増えます。水路の容量を超えた場合は、敷地に水が流れ込むことも想定されます。これを回避するために敷地の高さを上げようとすると更に造成費用が上がります。（泣）

【まとめ】
①水路に接した土地は、水路占用（乗り入れ、排水等）が必要。
②購入者様の負担が増える要素があるので売却価格は相場より安くなる可能性がある。
③後々のトラブルを避けるために、弊社売却担当者はトコトン調査します。安心してお任せください。

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稲沢市、清須市、愛西市の不動産売買専門店　ハウスドゥ 155号稲沢では、『不動産買取』、『不動産仲介』いずれもご対応可能です。
お客様のご意見をお聞かせいただいたうえで、最適なご提案をさせて頂いております。
ご相談、査定は無料ですので、地元に密着して経験豊富なハウスドゥ155号稲沢にお気軽にご相談ください！！

弊社が選ばれている理由｜お客様の声

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